Comme la plupart d’entre vous le savent, l’avis de motion, dans un contexte de modification à certains règlements d’urbanisme, s’il est suffisamment précis, a un effet de gel sur les demandes de permis qui sont incomplètes au moment de leur présentation au conseil municipal. Ceci signifie que dès qu’un avis de motion est donné, et si le règlement qui en découle est régulièrement adopté par la suite, toute demande de permis déposée après sa présentation devra être conforme aux nouvelles normes prévues par ce nouveau règlement.

Dans une récente affaire, la Cour supérieure a eu à se pencher sur l’application de ces principes dans la cause 4164857 Canada inc. c. Ville de Montréal et arrondissement Pierrefonds-Roxboro, où le tribunal devait répondre à la question suivante: si un avis de motion faisant référence à un projet de règlement est présenté, mais que la modification réglementaire touchant précisément les droits d’un citoyen est incluse dans ce projet de règlement seulement lors de l’adoption d’une nouvelle version du projet de règlement postérieure à l’avis de motion, l’effet de gel agit-il à partir de l’avis de motion ou à partir de la modification au projet de règlement? La réponse de la Cour est que l’effet de gel à l’égard de la modification agit non pas dans ce cas à partir de l’avis de motion, mais seulement à partir de l’adoption du projet de règlement qui inclut la modification dans le nouveau projet de règlement.

Les faits du dossier sont les suivants: la compagnie requérante demande, par voie de mandamus, que les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) soumis soient déclarés substantiellement conformes à la réglementation municipale et que sa demande de permis soit déclarée valide, forçant ainsi l’émission d’un permis de construction. La compagnie avait procédé à l’acquisition d’un terrain dans l’arrondissement Pierrefonds-Roxboro en 2003 dans le but d’éventuellement y construire un immeuble de 8 étages comprenant 142 condos. Au cours de l’année 2009, le projet de l’entreprise se concrétise et en janvier 2010, la compagnie dépose à la Ville une demande d’approbation de PIIA requise dans cette circonstance, conformément à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. À ce moment, la réglementation de l’arrondissement permet les constructions de 8 étages. Toutefois, l’arrondissement ne juge pas la demande de la compagnie substantiellement conforme en ce que plusieurs documents névralgiques y sont absents et transmet une lettre à cet effet à la compagnie dans les jours suivant la demande. Rappelons que c’est seulement une demande substantiellement complète et conforme à la réglementation municipale qui est créatrice de droits acquis pour le requérant en matière de permis municipaux.

La compagnie n’amende pas sa demande en rajoutant les documents manquants. Le 3 mai 2010, un avis de motion est donné pour un nouveau règlement de zonage (règlement de remplacement 29 0040). Le texte de l’avis de motion est bref et fait seulement référence à un projet de règlement, sans plus d’explications. Le tribunal note que l’avis de motion semble à première vue imprécis. Toutefois, le projet de règlement auquel faisait référence l’avis de motion a été adopté suite à une consultation publique. Le tribunal note que le contenu de ce projet de règlement était donc connu ou connaissable par la compagnie. En date du 3 mai cependant, la version du projet de règlement à laquelle l’avis de motion faisait référence n’incluait pas encore la prohibition des immeubles de plus de 3 étages. En date du 3 mai, l’avis de motion n’avait donc pas l’effet de gel à l’encontre de cette prohibition. Toutefois, le 7 juin suivant, le nouveau projet de règlement incluait cette fois la prohibition des immeubles de plus de 3 étages. L’effet de gel à l’encontre de projets de plus de 3 étages prenait donc effet, selon le tribunal, à partir du 7 juin.

Le tribunal note que le 7 juillet suivant, la compagnie transmettait une nouvelle demande. Toutefois, pour une deuxième fois, cette demande n’est pas substantiellement complète ni conforme à la réglementation d’urbanisme, tout comme la première demande transmise en janvier 2010. De toute façon, note la Cour, l’effet de gel était présent depuis le 7 juin précédent, de sorte que même si la demande avait compris tous les documents nécessaires, elle n’était pas substantiellement conforme à la nouvelle réglementation municipale qui devait être officiellement mise en vigueur le 19 juillet suivant.

Bien que la compagnie allègue la mauvaise foi de l’arrondissement dans l’adoption du nouveau règlement de zonage 29 0040 et de ses différents projets (ainsi que relativement à un autre règlement de zonage, plus tard intégré au règlement de remplacement 29 0040), le tribunal vient à la conclusion qu’aucune preuve de mauvaise foi convaincante des autorités municipales n’a été présentée. En cette matière, il faut plus que de simples allégations pour prouver la faute. Le fardeau de preuve est relativement lourd.

Aussi, la compagnie s’appuyait sur l’arrêt Boyd Builders¹ de la Cour suprême pour prétendre à un « droit acquis » à la construction d’un immeuble de plus de 3 étages, puisque la réglementation en vigueur au moment de la demande de permis le permettait. Or, le tribunal, en plus de souligner qu’aucune demande substantiellement complète n’a été déposée à l’arrondissement, précise que de toute manière, la demande de permis (incomplète) a été déposée après que l’arrondissement ait annoncé son intention en toute bonne foi et avec diligence, par le biais d’un avis de motion, de modifier la réglementation. La façon d’agir de l’arrondissement faisait en sorte que cela mettait en échec le « droit acquis » éventuel de la compagnie.

À la lumière de cette récente affaire, en matière de permis municipaux, une fois l’avis de motion présenté, le citoyen ne peut plus présenter de demande de permis en se basant sur la réglementation qui est appelée à être modifiée. Toutefois, si l’avis de motion présenté est vague ou imprécis et ne décrit pas suffisamment le projet de règlement à venir, le citoyen pourrait contester sa validité. Il est donc important, dès qu’un projet de construction est en place, de déposer rapidement une demande de permis substantiellement complète et conforme à la réglementation en vigueur. Quant aux fonctionnaires municipaux, ils doivent s’assurer, s’ils veulent éviter les contestations devant les tribunaux, que les avis de motions qu’ils préparent soient suffisamment précis et que les modifications prévues au projet de règlement annoncé y soient incluses.

¹ City of Ottawa c. Boyd Builders (1965) R.C.S. 408.